Seguro de comunidad de propietarios en Madrid

En Madrid, el seguro de la comunidad de propietarios no es obligatorio por ley. La Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (LPH), permite contratarlo con cargo al fondo de reserva, y la decisión corresponde a la junta. Esta guía resume qué dice la norma y qué conviene preguntar a una correduría antes de contratar o renovar la póliza.

¿Qué es el seguro de una comunidad de propietarios?

Es un contrato que firma la comunidad para cubrir los daños del edificio y, si se pacta, lo que la comunidad deba indemnizar a terceros. En el mercado se le suele llamar «multirriesgo comunidades», pero esa expresión no es una figura legal. Es una categoría estadística que la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones (DGSFP) usa en sus cuadros de cartera.

En términos legales, la póliza combina ramos como el de incendio y elementos naturales, el de otros daños a los bienes y el de responsabilidad civil general (Ley 20/2015, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, anexo, ramos 8, 9 y 13).

¿Es obligatorio el seguro de la comunidad de propietarios en Madrid?

No hay una ley estatal que obligue a la comunidad a contratarlo. La LPH solo lo contempla como una posibilidad: «Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales» (LPH, art. 9.1.f).

Lo que sí es obligatorio es el fondo de reserva. Lo forman las aportaciones de cada propietario según su cuota, pertenece a la comunidad y tiene un mínimo que la ley calcula sobre el último presupuesto ordinario. Se destina a obras de conservación, reparación, rehabilitación, accesibilidad y eficiencia energética (LPH, art. 9.1.f).

Un seguro solo puede ser obligatorio si lo impone una norma con rango de ley (Ley 20/2015, disposición adicional 2.ª). En la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid, y en la normativa municipal sobre inspección de edificios no se ha encontrado ninguna obligación de asegurar a la comunidad. Eso no prueba que no exista ninguna. La consulta oficial es el Registro de Seguros Obligatorios del Consorcio de Compensación de Seguros, que recoge los seguros obligatorios estatales y autonómicos con la norma que los impone.

Aunque la ley no lo exija, pueden exigirlo los estatutos de la comunidad o un contrato, por ejemplo de financiación. Si el edificio tiene instalaciones comunes como ascensor, piscina o garaje, también conviene consultar en ese registro si existe alguna exigencia propia.

¿La ITE de Madrid sustituye al seguro de la comunidad?

No. Son cosas distintas y una no exime de la otra. En la Comunidad de Madrid, los propietarios de edificios de más de 30 años deben encargar cada diez años una inspección técnica sobre su estado de conservación (Ley 9/2001, art. 169.1). Es una inspección, no un seguro.

En la ciudad de Madrid, la primera ITE se presenta en el año siguiente a aquel en que el edificio cumple 30 años desde la terminación de la obra nueva o de una rehabilitación general. Las siguientes se repiten cada diez años, según la información del Ayuntamiento de Madrid sobre plazos de la ITE.

¿Qué cubre un seguro de comunidad según la Ley de Contrato de Seguro?

Cubre lo que se pacte en la póliza: el asegurador indemniza el daño producido «dentro de los límites pactados» (Ley 50/1980, de Contrato de Seguro, LCS, art. 1).

Daños del edificio

La parte de daños indemniza los daños del propio inmueble. El seguro de daños no puede enriquecer al asegurado: se atiende al valor del interés asegurado inmediatamente antes del siniestro (LCS, art. 26).

Responsabilidad civil frente a terceros

La parte de responsabilidad civil cubre el riesgo de que la comunidad tenga que indemnizar a un tercero por un hecho previsto en el contrato (LCS, art. 73). El perjudicado puede reclamar directamente a la aseguradora, sin pasar por la comunidad (LCS, art. 76).

Edificio asegurado por menos de su valor

Si la suma asegurada es inferior al valor del interés, la indemnización se reduce en la misma proporción. Es la llamada regla proporcional. Las partes pueden excluirla en la póliza (LCS, art. 30).

Cláusulas que limitan derechos

Las cláusulas limitativas de los derechos del asegurado deben destacarse «de modo especial» y ser «específicamente aceptadas por escrito» (LCS, art. 3).

Plazos ante un siniestro

El siniestro se comunica en un plazo máximo de siete días desde que se conoce, salvo que la póliza fije uno mayor (LCS, art. 16). El asegurador debe pagar el importe mínimo de lo que deba dentro de los 40 días siguientes a la declaración del siniestro (LCS, art. 18).

Duración y renovación

La duración la fija la póliza, con un máximo de diez años, y las prórrogas son de un año como máximo. El tomador puede oponerse a la prórroga avisando con un mes de antelación, y el asegurador con dos. Cualquier modificación del contrato la debe comunicar el asegurador con al menos dos meses de antelación (LCS, art. 22).

¿Quién decide contratar o cambiar el seguro de la comunidad en Madrid?

Lo decide la junta de propietarios. La junta aprueba el plan de gastos e ingresos y los presupuestos, y resuelve «los demás asuntos de interés general para la comunidad» (LPH, art. 14.b y 14.e). La contratación o la renovación del seguro entra en esa competencia general, aunque la ley no menciona el seguro de forma expresa.

Los acuerdos que la ley no regula de forma expresa se aprueban por mayoría del total de propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas. En segunda convocatoria basta la mayoría de los asistentes, siempre que represente más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes (LPH, art. 17.7).

El seguro no sustituye las obligaciones de cada vecino, que debe mantener su piso en buen estado y resarcir los daños que cause por descuido (LPH, art. 9.1.e).

¿Qué preguntar a una correduría antes de contratar el seguro de la comunidad?

Conviene preguntar por lo que la ley deja a lo que se pacte, sin entrar en productos concretos:

• Qué capital de continente se asegura, con qué criterio se ha calculado y si la póliza excluye la regla proporcional (LCS, art. 30).
• Qué cláusulas limitativas contiene la póliza, dónde están destacadas y si la comunidad las ha firmado (LCS, art. 3).
• Qué límite de responsabilidad civil tiene la póliza y qué hechos quedan fuera (LCS, art. 73).
• Qué plazo da la póliza para comunicar un siniestro, si es mayor que el legal de siete días (LCS, art. 16).
• Cuándo vence la póliza, cómo se prorroga y con qué antelación hay que oponerse a la prórroga (LCS, art. 22).
• Qué hace la correduría si hay un siniestro. El corredor debe prestar «asistencia y asesoramiento» en ese momento (Real Decreto-ley 3/2020, que regula la distribución de seguros, art. 155.3).

La guía sobre si el seguro de la comunidad es obligatorio en Madrid amplía la cuestión legal. Antes de contratar, también conviene comprobar que la correduría está inscrita en el registro de la DGSFP o en el de la Comunidad de Madrid. La guía qué es una correduría de seguros explica qué obligaciones tiene frente al cliente.