No es obligatorio por ley estatal. La Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal dice que la comunidad «podrá» contratar un seguro con cargo al fondo de reserva, no que deba hacerlo (art. 9.1.f). Tampoco se ha encontrado ninguna norma de la Comunidad de Madrid ni del Ayuntamiento de Madrid que imponga ese seguro a las comunidades de propietarios.
¿Obliga la ley a una comunidad de propietarios a tener seguro?
No. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) contempla el seguro como una posibilidad: «Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales» (art. 9.1.f, último párrafo). La letra f) se modificó por última vez con la Ley 10/2022.
Un seguro obligatorio necesita una norma con rango de ley. La Ley 20/2015 exige que los seguros obligatorios se establezcan «mediante normas con rango de Ley», con informe de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones (DGSFP) o del órgano autonómico competente (disposición adicional segunda).
Para comprobar si una actividad tiene un seguro obligatorio, la vía oficial es el Registro de Seguros Obligatorios del Consorcio de Compensación de Seguros.
¿Hay alguna obligación en la Comunidad o en el Ayuntamiento de Madrid?
No se ha encontrado ninguna. Se han revisado la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid, la LPH y la información municipal sobre la inspección técnica de edificios, y ninguna impone a las comunidades un seguro de incendios o de responsabilidad civil.
Es una conclusión a partir de las normas revisadas, no una prueba de que no exista ninguna. No se han revisado todas las ordenanzas ni las posibles obligaciones ligadas a instalaciones comunes. Además, el seguro puede ser exigible por otras vías. Pueden exigirlo los estatutos de la comunidad o un contrato, por ejemplo de financiación. Conviene revisarlo en cada caso con el administrador de fincas o con una correduría.
¿La ITE sustituye al seguro de la comunidad?
No. La inspección técnica de edificios (ITE) y el seguro son cosas distintas, y una no exime de la otra.
En la Comunidad de Madrid, los propietarios de edificios de más de 30 años deben encargar cada diez años una inspección técnica sobre su estado de conservación (art. 169.1 de la Ley 9/2001). Es una inspección, no un seguro.
En la ciudad de Madrid, según la información municipal sobre plazos de la ITE, la primera se presenta «en el año siguiente» a aquel en que el edificio cumple 30 años desde la terminación de la obra nueva o de una rehabilitación general. Las siguientes se repiten cada diez años, con el año natural como plazo de presentación. La base es la Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones, de 2011, y el art. 1.4.8 de las Normas Urbanísticas del Plan General de 1997.
¿Qué sí es obligatorio para una comunidad de propietarios?
El fondo de reserva y las obras de conservación. El fondo de reserva lo forman las aportaciones de cada propietario según su cuota, pertenece a la comunidad y «en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario» (art. 9.1.f de la LPH). Se destina a obras de conservación, reparación, rehabilitación, accesibilidad y eficiencia energética.
Las obras necesarias para el deber de conservación son obligatorias y no requieren acuerdo previo de la junta. Incluyen «las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal» (art. 10.1.a). La obligación recae sobre las obras, no sobre un seguro.
El art. 10 de la LPH tiene un cambio reciente. La Ley 4/2026, de 1 de octubre, modifica su apartado 1.b), sobre obras de accesibilidad, con entrada en vigor el 23 de octubre de 2026.
Cada propietario, además, debe contribuir a los gastos generales del inmueble, mantener su piso en buen estado y resarcir los daños que cause por descuido (art. 9.1.b y e).
¿Quién decide contratar o cambiar el seguro de la comunidad?
La junta de propietarios. La junta aprueba el plan de gastos e ingresos y los presupuestos, y decide «los demás asuntos de interés general para la comunidad» (art. 14.b y e de la LPH). La ley no menciona el seguro de forma expresa, pero su contratación o renovación entra en esa competencia general.
Al no tener una regla propia, el acuerdo sigue la mayoría general. Se aprueba por mayoría del total de propietarios que representen la mayoría de cuotas. En segunda convocatoria basta la mayoría de los asistentes, siempre que represente más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes (art. 17.7). El primer párrafo del art. 17.1 se modificó en marzo de 2026 por el Real Decreto-ley 7/2026, en materia de infraestructuras de telecomunicación y energías renovables. Ese cambio no afecta a la regla del art. 17.7.
¿Qué diferencia hay entre la cobertura de daños y la de responsabilidad civil?
La de daños protege el propio edificio. La de responsabilidad civil protege a la comunidad frente a lo que tenga que pagar a otras personas.
En un seguro de daños, la aseguradora indemniza «dentro de los límites pactados» el daño producido (art. 1 de la Ley 50/1980 de Contrato de Seguro). El seguro no puede enriquecer al asegurado: se atiende al valor del interés inmediatamente antes del siniestro (art. 26 de la LCS). La ley define también el incendio: «la combustión y el abrasamiento con llama, capaz de propagarse, de un objeto u objetos que no estaban destinados a ser quemados en el lugar y momento en que se produce» (art. 45).
En un seguro de responsabilidad civil, la aseguradora cubre el riesgo de que la comunidad tenga que indemnizar a un tercero por un hecho previsto en el contrato (art. 73). El perjudicado puede reclamar directamente a la aseguradora (art. 76).
«Multirriesgo comunidades» no es una figura legal. Es una categoría estadística que la DGSFP usa en sus cuadros por ramos. Una póliza de comunidad combina, por lo general, ramos como el 8 (incendio y elementos naturales), el 9 (otros daños a los bienes) y el 13 (responsabilidad civil general) del anexo de la Ley 20/2015.
¿Qué pasa si el edificio está asegurado por menos de su valor?
Se aplica la regla proporcional. Si la suma asegurada es inferior al valor del interés asegurado, la indemnización se reduce en la misma proporción (art. 30 de la LCS). Las partes pueden excluir esa regla en la póliza.
¿Qué cláusulas de la póliza hay que leer con más atención?
Las limitativas de derechos. La ley exige que se destaquen «de modo especial» y que sean «específicamente aceptadas por escrito» (art. 3 de la LCS). Antes de firmar, comprueba cuáles son y que la comunidad las ha aceptado de esa forma.
¿En qué plazo hay que comunicar un siniestro?
En siete días desde que se conoce, salvo que la póliza fije un plazo mayor (art. 16 de la LCS). Después, la aseguradora debe pagar el importe mínimo dentro de los 40 días siguientes a la declaración del siniestro (art. 18).
¿Cuándo se puede cambiar de seguro?
Al vencimiento, avisando con antelación. La duración la fija la póliza, con un máximo de diez años, y las prórrogas son como mucho de un año (art. 22 de la LCS).
La comunidad, como tomadora, puede oponerse a la prórroga avisando con un mes de antelación al vencimiento. La aseguradora debe hacerlo con dos meses. Si la aseguradora quiere modificar las condiciones, debe comunicarlo con al menos dos meses de antelación (art. 22). Conviene llevar el cambio a la junta con tiempo suficiente para respetar esos plazos.
¿Qué preguntar a una correduría sobre el seguro de la comunidad?
Preguntas concretas sobre la póliza, no sobre qué producto elegir. Estas ayudan a entender lo que se contrata:
- Qué capital de continente se asegura y con qué criterio se ha calculado.
- Si la póliza excluye la regla proporcional.
- Qué cláusulas limitativas hay y si la comunidad las ha firmado.
- Qué límite de responsabilidad civil tiene la póliza.
- Cómo se gestiona la oposición a la prórroga y con qué plazos.
- Cómo y en qué plazo se comunican los siniestros.
En el directorio puedes consultar corredurías con seguros de comunidades de propietarios en Madrid. Antes de elegir, comprueba su inscripción con la guía cómo comprobar la clave DGSFP.
